Allgemeine Risikohinweise:

Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie birgt grundsätzlich dieselben Risiken, die mit dem Erwerb von Allein- bzw. Volleigentum an einer Immobilie verbunden sind. Vorteilen des Erwerbs von Miteigentum an einer Immobilie stehen zusätzliche Risiken gegenüber. Dazu gehören insbesondere, jedoch nicht abschliessend, Einschränkungen, die sich aus der Miteigentümergemeinschaft ergeben wie z.B. Nachzahlungspflichten, die Erreichung gewisser Stimmenmehrheiten für gewisse Investitionen, Änderungen im Bestand der Miteigentümer (insbesondere wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird) und das Erfordernis des gemeinsamen Handeln nach aussen, insbesondere gegenüber der Liegenschaftsverwaltung, wofür die Mehrheitsfindung schwierig sein kann. Jeder Interessent ist gehalten, sich über all die mit einem Erwerb von Immobilien generell und dem Erwerb von Miteigentum insbesondere verbundenen Risiken vertraut zu machen, bevor er oder sie sich für den Erwerb einer Immobilie bzw. Miteigentum an einer Immobilie entscheidet.

Immobilien können wie alle anderen Anlageformen erheblichen Wertschwankungen unterliegen und unvorhersehbare Risiken beinhalten. In Extremfällen ist selbst ein Totalverlust nicht ausgeschlossen.

Annahmen, Vermutungen, Einschätzungen, Prognosen:

Auf unserer Webseite unter der Kategorie «Investieren» enthalten Aussagen bezüglich künftiger finanzieller und betrieblicher Entwicklungen und Ergebnisse sowie andere Prognosen, die alle zukunftsgerichtet sind oder subjektive Einschätzungen enthalten. Alle diese Aussagen werden auf der Grundlage von Einschätzungen, Annahmen und Vermutungen gemacht, die aus Sicht von Residenz Victoria im gegenwärtigen Zeitpunkt als zutreffend oder angemessen erscheinen.

Prognosen über zukünftige Wertentwicklungen können selbst bei konservativen Einschätzungen und Kalkulationen nicht alle wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Entwicklungen vollständig erfassen.

Folgende Risikofaktoren gilt es unter anderem sorgfältig zu berücksichtigen. Diese Liste ist jedoch nicht abschliessend:

a) Langfristiger Anlagecharakter

Immobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt von mehreren, unter anderem wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen, Faktoren ab, die sich während der Investitionsdauer zum Guten wie zum Schlechten verändern können.

b) Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen

Die Investition in Immobilien, in welcher Form auch immer, ist wie jede Investition den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie etwa dem Wirtschaftswachstum, der Inflation, den Zinsveränderungen sowie der allgemeinen Einkommensentwicklung unterworfen.

c) Bewertungsrisiko

Die Bewertung von Immobilien erfolgt stichtagbezogen und ist mit dem Risiko verbunden, dass die ermittelten Werte ab dann verändern und bei einem Verkauf der Immobilie bzw. des Miteigentumsanteils daran nicht realisiert werden können. Die zukünftige Entwicklung der relevanten Bewertungsfaktoren ist mit Unsicherheit behaftet. Obwohl die Bewertung nach professionellen Richtlinien erfolgt, ist sie mit dem Risiko verbunden, dass die ermittelten Werte bei einem Verkauf nicht realisiert werden können, da der Preis von den Marktverhältnissen im Realisationszeitpunkt abhängt. Dieser wird von der Konjunktur, vom Zinssatz, von Leerständen und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Zudem werden in der Bewertung allfällige Steuerfolgen bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft nicht berücksichtigt. Die beim Verkauf anfallenden Steuern können den Erlös bei einem Verkauf einer Liegenschaft ebenfalls mindern.

d) Veränderungen des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen von Angebot und Nachfrage. Beispielsweise die zeitgleiche Realisierung von mehreren Neubauvorhaben an einem Ort oder in der Nähe zur Zunahme des Angebots von Mietflächen oder gar zu einem Überangebot an Mietflächen oder handelbaren lmmobilien führen. Überangebote an Wohn- und Geschäftsliegenschaften bzw. Mietflächen können zu einem Anstieg der Leerstandsquote und damit zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise bzw. –bewertungen und damit der Rentabilität der Investition und eines allfälligen Verkaufserlöses führen.

e) Marktrisiko bezüglich Mieterträgen

Die Einnahmen bestehen zum grössten Teil aus den saisonalen Mieterträgen der Immobilien. Es ist möglich, dass die saisonal abhängigen Mieterträge nicht in vollem Ausmasse abgedeckt werden. Dies kann sich negativ auf die Rentabilität einer Investition in Immobilien, aber auch auf die Liquidität dieser Investition auswirken. Die Mieterträge können zudem auch durch die veränderte oder eine wegfallende Bonität der Mieter sinken. Dadurch besteht das Risiko, dass Renditeausschüttungen tiefer ausfallen als geplant.

f) Höhere Gewalt

Die Einwirkung von Elementen höherer Gewalt (beispielsweise Elementarereignisse wie z.B. Feuer, Sturm inklusive Starkregen, Hagel und Blitzschlag, Überschwemmung und Hochwasser, Erdfall und Erdrutsch, Erdbeben sowie Schneedruck und Lawinen, aber auch kriegerische oder terroristische Ereignisse, Sabotageakte, etc.) kann trotz entsprechender Versicherungspolicen den Wert des Investitionsobjektes (und ein allfälliger Verkaufserlös) und/oder die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der Immobilie (und somit die Rentabilität der Investition) negativ beeinflussen.

g) Altlasten

Im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung belastete Standorte können die Abwicklung eines Bauvorhabens sowie bestehende Bauten technisch, betrieblich und finanziell negativ beeinflussen. Zum Zeitpunkt des Kaufs und der Bewertung unbekannte, später auftretende Altlasten können nie ausgeschlossen werden. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass Sanierungen nach der Bauphase notwendig werden, die entsprechenden Aufwand verursachen und entsprechend die Rendite der Investition reduzieren. Unter Umständen muss für die Sanierung sogar neues Eigenkapital eingebracht werden. Je nach Zeitpunkt der Veräusserung einer Immobilie kann sich auch der Verkaufserlös vermindern.

h) Abhängigkeit von Entwicklungen in der Gesetzgebung

Zukünftige Änderungen von kommunalen, kantonalen, nationalen und internationalen Gesetzen und sonstigen Vorschriften können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf das Geschäftsergebnis und den Wert der jeweiligen Immobilie haben. Es besteht das Risiko, dass die Investoren keine Genehmigung erhalten, das Investitionsobjekt erwerben zu dürfen oder dass das Bewilligungsverfahren weitere Zeit in Anspruch nimmt. Dies kann insbesondere dann passieren, wenn nicht genug detailliert darüber Auskunft gegeben werden kann, dass keine Personen im Ausland gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) und der zugehörigen Verordnung (BewV, SR 211.412.411) an einer Immobilie beteiligt sind. Obwohl Residenz Victoria jederzeit bemüht ist, sämtliche zum Erwerb der Liegenschaft notwendigen Unterlagen den zuständigen Behörden detailliert offen zu legen, besteht trotzdem keine Garantie für den reibungslosen Ablauf des Gesuches und/- oder einer allfälligen Bewilligung.

i) Steuerrisiken

Änderungen der Gesetzgebung, der Rechtsprechung, der Praxis der Steuerbehörden (einschliesslich des Widerrufs einer bestehenden Praxis durch Steuerbehörden) oder Absprachen mit Steuerbehörden (Steuerrulings) können nachteilige Folgen für die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der jeweiligen Immobilieninvestition haben. Dies gilt insbesondere für Änderungen der Bemessungsgrundlage von Steuern, der Steuertarife und –füsse. Davon können auch noch nicht definitiv veranlagte Geschäftsjahre der Vergangenheit betroffen sein.

j) Standortgebunde Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt unterliegt standortgebundenen Einflussfaktoren, so dass die Wertentwicklung sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Standortfaktoren einer Region, wie Bulgarien (Burgas) können sich im Laufe der Zeit zum Beispiel aufgrund einer Krise in einer schwergewichtig in dieser Region konzentrierten Branche erheblich verschlechtern und somit die Wertentwicklung einer Liegenschaft negativ beeinflussen.

k) Schäden, Instandhaltung und -setzung von Liegenschaften

Trotz sorgfältiger Vorprüfung einer Immobilie können unvorhergesehene Schadenfälle mit den entsprechenden Schadensbehebungskosten sowie Unterhalts- und Renovationsbedarf mit den entsprechenden Unterhalts- und Renovationskosten auftreten. Die Instandhaltung und ggf. Instandsetzung von bestehenden Liegenschaften kann erhebliche Investitionen voraussetzen, womit – wenn überhaupt – erst nach einer gewissen Zeit Erträge anfallen und allenfalls weiteres, frisches Eigenkapital benötigen. Wenn Renovationen oder Reparaturen anstehen sollten, besteht im Extremfall das Risiko, dass keine Rendite ausgeschüttet werden kann. Bei höheren Kosten kann es passieren, dass während der gesamten Laufzeit des Investments keine Rendite ausgeschüttet werden kann und sogar weiteres, frisches Eigenkapital eingebracht werden muss. Je nach Zeitpunkt der Veräusserung der Immobilie bzw. eines Miteigentumsanteils daran kann sich auch der Verkaufserlös vermindern.

l) Wirtschaftliche Entwertung

Umwelt- und Infrastrukturfaktoren sowie regulatorische Faktoren in der näheren oder weiteren Umgebung des Investitionsobjektes – wie städte- und strassenbauliche Massnahmen (bspw. neue Autobahn- oder Strasse) oder etwa die Festlegung von Flugrouten – können dazu führen, dass die Rendite der betreffenden Immobilie sinkt, weil die Immobilie nicht mehr oder nicht mehr zu denselben Bedingungen vermietet werden kann oder ein erheblicher Investitionsaufwand getätigt werden muss, um die Vermietung (bspw. Lärmsanierung) sicherzustellen. Auch der Erlös beim Verkauf einer solchen Immobilie bzw. von Miteigentumsanteilen daran kann tiefer ausfallen.

m) Objektrisiken

Abhängig vom Alter der Liegenschaften, der Gebäudequalität und der Nutzungsart besteht das Risiko von Gefahrenquellen, die vom Gebäude ausgehen und primär Sachschäden am Gebäude selber, schlimmstenfalls jedoch auch Personenschäden verursachen können. Obwohl derartige Risiken in der Regel durch entsprechende Versicherungen abgedeckt werden, kann nicht ausgeschlossen werden, dass gewisse Schäden und insbesondere die Schadensbehebungskosten dennoch finanzielle Folgen für die Investoren nach sich ziehen können, indem beispielsweise während der Schadensbehebung der Mietertrag und damit die Rendite geringer ausfällt.

n) Beschränkt liquider Immobilienmarkt

Sowohl beim Erwerb als auch bei der Veräusserung von lmmobilien bzw. Miteigentumsanteilen an Immobilien zeichnet sich der Bulgarische lmmobilienmarkt speziell für in bestimmten Regionen gelegene Objekte und/oder für bestimmte Arten von Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus. Dies kann sich negativ auf die lmmobilienpreise auswirken. Der kurzfristige Kauf oder Verkauf von lmmobilien bzw. Immobilienanteilen kann je nach Marktlage unmöglich oder nur mit grossen Preiszugeständnissen möglich sein und entsprechend im Extremfall bis zu einem Totalverlust für die Investoren führen.